Checklist: i 12 documenti da chiedere prima di comprare casa da privato
Comprare casa da privato significa risparmiare la commissione dell'agenzia (in media €5.000-10.000), ma significa anche assumersi la responsabilità di verificare in prima persona la regolarità dell'immobile.
In questa guida ti do la lista esatta dei 12 documenti che devi chiedere al venditore prima del compromesso. Se uno di questi manca o ha problemi, hai due strade: o regolarizzi tu (a tue spese) o ti tiri indietro. Ma almeno sai cosa stai comprando.
Nota: questa è la checklist che usiamo nel Check-up Documentale di HouseMatch. Se vuoi farla fare a noi su una casa che ti interessa, bastano €499. Ma se vuoi farla tu, qui c'è tutto.
1. Visura catastale aggiornata
Cos'è: documento dell'Agenzia delle Entrate che descrive l'immobile dal punto di vista catastale.
Cosa controllare:
- Identificativi catastali (Foglio, Particella, Subalterno)
- Intestazione: chi risulta proprietario? È la stessa persona del venditore?
- Categoria catastale (A/2 abitazione signorile, A/3 economica, A/7 villini, ecc.)
- Classe e rendita catastale
- Eventuali annotazioni (procedimenti in corso, voltura, ecc.)
Costo: gratis se ha SPID il proprietario (sul portale AdE). Altrimenti €5-15 da consultare per altri.
Red flag: se l'intestazione è di una persona diversa da chi vende, c'è un problema (eredità non perfezionate, comunione legale, ecc.). Stop, parla col notaio.
2. Planimetria catastale aggiornata
Cos'è: il disegno dell'immobile depositato in Catasto.
Cosa controllare (qui sta il 50% delle difformità):
- La planimetria corrisponde allo stato attuale dell'immobile?
- Numero e disposizione di stanze, bagni, balconi
- Eventuali soppalchi, mansarde abitabili
- Sono indicati tutti gli annessi (cantina, box auto, soffitta)?
Costo: gratis per il proprietario, €10-20 per terzi.
Red flag: se la planimetria mostra un appartamento diverso da quello che hai visto (bagno in posizione diversa, parete dove c'è un open space, soppalco non disegnato), c'è una difformità catastale. Stima costo regolarizzazione: €400-3.000 (vedi guida Difformità catastale).
3. Visura ipotecaria (storica + attuale)
Cos'è: documento della Conservatoria dei Registri Immobiliari che mostra tutte le formalità sull'immobile: ipoteche, trascrizioni, vincoli.
Cosa controllare:
- Esistono ipoteche attive? In genere c'è quella della banca che ha finanziato il mutuo del venditore. Quella va estinta al rogito (lo gestisce il notaio).
- Ci sono pignoramenti? Sequestri? Donazioni in atto?
- C'è una trascrizione di compromesso a favore di un altro acquirente? (= il venditore sta vendendo a 2 persone diverse, scenario raro ma esiste)
- Vincoli edilizi, paesaggistici, storici? Servitù attive o passive?
Costo: €15-30 per la visura attuale, €30-60 per la storica completa.
Red flag: qualsiasi formalità non risolta o non spiegabile. Pignoramento in corso = stop trattativa.
4. Atto di provenienza
Cos'è: la copia dell'atto notarile con cui l'attuale venditore ha acquisito l'immobile (compravendita, donazione, successione).
Cosa controllare:
- Come ha acquisito il venditore? Compravendita (semplice) o successione/donazione (complesso)?
- Se successione: c'è la dichiarazione di successione depositata? Le imposte di successione sono state pagate?
- Se donazione: chi è il donante? Quando è stata fatta? Le donazioni possono essere "revocate" dai legittimari fino a 10 anni dopo la morte del donante → comprare un immobile da una donazione recente è rischioso.
- Eventuali clausole nell'atto (servitù, riserve, oneri).
Costo: in genere il venditore ce l'ha. Altrimenti copia in Conservatoria €30-50.
Red flag: atto di provenienza che cita una donazione fatta meno di 10 anni prima dell'attuale vendita. Il rischio di azione dei legittimari va valutato col notaio.
5. Permesso di costruire (o titoli equivalenti)
Cos'è: il titolo edilizio rilasciato dal Comune con cui è stato costruito l'immobile (o le sue parti).
Cosa controllare:
- C'è il titolo originale del Comune? Per case anni '70 e successive è obbligatorio (Permesso di costruire, Concessione edilizia, ecc.)
- Per case ante 1967 può essere assente: in quel caso è sostituibile con una dichiarazione sostitutiva del venditore + ricerca storica del tecnico.
- Sono presenti eventuali CILA / SCIA / DIA / Permessi di costruire successivi per modifiche fatte?
Costo: gratis se il venditore li ha. Altrimenti il Comune li fornisce su richiesta (€20-100 per accesso atti).
Red flag: lavori importanti senza titolo edilizio = abuso edilizio. Necessita sanatoria (€1.500-€8.000+). Se l'abuso non è sanabile (es. distanze non rispettate), va abbattuto.
6. Certificato di agibilità (o licenza di abitabilità)
Cos'è: documento del Comune che attesta che l'immobile è idoneo all'uso abitativo (sicurezza, igiene, salubrità).
Cosa controllare:
- È presente? Per case ante 1934 spesso non esiste, sostituito da dichiarazioni più moderne.
- Copre TUTTE le unità (casa principale + cantina + box) o solo alcune?
Costo: gratis se il venditore lo ha; €20-50 al Comune.
Red flag: l'assenza di agibilità non blocca il rogito ma riduce il valore. Se l'immobile è abitato di fatto da decenni, in genere si sopperisce con dichiarazione del venditore + ricerca tecnica.
7. APE (Attestato di Prestazione Energetica)
Cos'è: documento che attesta la classe energetica (A4 - G).
Cosa controllare:
- C'è? Per legge (D.Lgs. 192/2005 Art. 6) è obbligatorio per la vendita.
- È in corso di validità? L'APE ha validità 10 anni, ma decade prima se sono stati fatti interventi che modificano la prestazione (sostituzione caldaia, cappotto, infissi).
- La classe dichiarata è realistica? Una classe G su una casa con cappotto + infissi nuovi è sospetta.
Costo: gratis se il venditore lo ha. Altrimenti rifare l'APE costa €150-300.
Red flag: APE assente o palesemente scorretto. Sanzione per vendita senza APE: €3.000-18.000 (solidale per venditore e acquirente).
8. Documenti condominiali (se in condominio)
Cos'è: il pacchetto di documenti del condominio.
Cosa controllare:
- Liberatoria condominiale: certificazione dell'amministratore che il venditore non ha debiti condominiali. Per legge il nuovo proprietario è solidale per le quote degli ultimi 2 anni (Art. 63 disp. att. c.c.).
- Regolamento condominiale: ci sono vincoli all'uso (no animali, no Airbnb, no attività commerciali)?
Costo: l'amministratore deve fornire la liberatoria gratis al venditore. Resto: gratis o piccola spesa.
Red flag: lavori straordinari deliberati per €10.000+ al condominio = tu pagherai la tua quota. Va negoziato sul prezzo.
9. Quietanze utenze + ultima TARI/IMU
Cos'è: prova che il venditore è in regola con tasse comunali (TARI = rifiuti, IMU = se seconda casa) e utenze (luce, gas, acqua).
Cosa controllare:
- TARI/IMU pagate fino all'anno corrente
- Bollette luce/gas/acqua chiuse o intestate
Red flag: TARI non pagate per più anni = il Comune può rivalersi sul nuovo proprietario per arretrati.
10. Conformità impianti (DM 37/2008)
Cos'è: per impianti realizzati o ristrutturati dopo il 27 marzo 2008, è obbligatoria la dichiarazione di conformità DM 37/2008.
Cosa controllare:
- Impianto elettrico
- Impianto idrico-sanitario
- Impianto termico (caldaia)
- Eventuali impianti speciali (climatizzazione, antifurto)
Red flag: assenza della dichiarazione di conformità su impianti recenti. Va rifatta col tecnico (€300-1.500).
11. Libretto della caldaia
Cos'è: libretto di impianto della caldaia, obbligatorio per legge (DPR 74/2013), con annotato l'ultimo controllo di efficienza energetica.
Cosa controllare:
- Il libretto è aggiornato? Ultimo controllo entro 2-4 anni (a seconda della Regione)?
- La caldaia ha più di 15 anni? Se sì, potenziale costo sostituzione €2.500-5.000.
12. (Se casa con giardino o pertinenze esterne) Visure aggiuntive
Per case con giardino, terreno annesso, posto auto, cantina o soffitta:
- Verifica che ogni unità abbia il suo identificativo catastale e che siano tutte intestate al venditore
- Per terreni: certificato di destinazione urbanistica (CDU) del Comune, per sapere se il terreno è agricolo, edificabile, vincolato
Red flag: pertinenze che il venditore "vende insieme" ma che catastalmente non sono intestate a lui.
Quanto costa fare tutta questa verifica da soli
Sommando le voci principali:
A questo va aggiunto il rischio di sbagliare la lettura tecnica dei documenti (sei un tecnico edile? sai leggere una planimetria catastale e confrontarla con lo stato dei luoghi?).
L'alternativa: il Check-up Documentale di HouseMatch a €499. Comprende:
- Tutte le visure
- Recupero documenti dal Comune
- Sopralluogo tecnico on-site di 1-2 ore
- Confronto planimetria vs realtà
- Verifica conformità urbanistica e catastale
- Foto professionali
- Esito scritto con tutti i potenziali problemi
- Esito in 48h
A €499 hai la sicurezza di un tecnico abilitato vs €380 di fai-da-te col rischio di sbagliare. La cosa più costosa è scoprire il problema al rogito.
Articolo firmato Niccolò Guizzardi, Architetto. Iscritto all'Albo degli Architetti P.P.C. di Milano n. 21220.
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