Vendere casa da privato in Italia è perfettamente legale, può farti risparmiare migliaia di euro di provvigioni e ti dà il controllo totale della trattativa. Ma è anche un percorso pieno di passaggi tecnici dove un errore può costarti mesi di tempo perso o, peggio, una trattativa che salta all'ultimo momento davanti al notaio.
Questa guida ti porta attraverso gli 8 step concreti per vendere casa da privato nel 2026, con riferimenti alle norme italiane vigenti e ai documenti specifici da preparare. Niente teoria, solo cosa devi fare nell'ordine giusto.
Quanto si risparmia davvero vendendo da privato
Prima di tutto, capiamo perché vale la pena. Su una casa media italiana da €250.000, le commissioni di agenzia tipiche sono:
- Venditore: 2-3% + IVA = €6.100 - €9.150
- Acquirente: 3-4% + IVA = €9.150 - €12.200
Totale commissioni complessive: €15.000 - €21.350, divise tra le parti. Vendendo da privato risparmi la tua quota e l'acquirente la sua. Il "risparmio reale" complessivo per le due parti è sostanziale anche dopo aver scontato qualche piccola spesa accessoria (perizie, valutazioni, eventuali servizi di supporto).
A questo si aggiunge un dato meno noto ma rilevante: le case vendute da privati tipicamente si trasferiscono di mano a un prezzo finale superiore rispetto a quelle vendute con agenzia, perché entrambi i lati hanno margine di trattativa più ampio (non devono "compensare" la commissione).
Detto questo, vendere da privato richiede di fare bene 8 cose nell'ordine.
Step 1 — Verifica la documentazione (è qui che si gioca tutto)
Il vero motivo per cui le vendite tra privati saltano non è il prezzo, è la documentazione. Secondo il comunicato del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti relativo al Piano Salva Casa 2024, oltre l'80% degli immobili italiani presenta piccole difformità urbanistiche o catastali. Spesso il proprietario non lo sa fino al rogito, quando il notaio le rileva e blocca tutto.
I documenti che devi avere pronti prima ancora di pubblicare l'annuncio sono:
Se uno qualsiasi di questi documenti non è coerente con lo stato attuale dell'immobile, sei in una situazione di difformità urbanistica o catastale e devi sanarla prima di vendere. Le pratiche tipiche sono:
- Variazione catastale DOCFA: per aggiornare la planimetria (costo tipico €300-500 più diritti catastali)
- CILA o SCIA in sanatoria: per opere edilizie eseguite senza titolo (costo variabile, da €500 a diverse migliaia di euro a seconda della complessità)
Consiglio onesto: prima di mettere in vendita, fai verificare la documentazione da un tecnico abilitato (architetto o geometra). Costa qualche centinaio di euro ma ti evita di scoprire problemi quando hai già un compratore in mano. Esistono anche piattaforme specializzate — come HouseMatch — che offrono questo check-up documentale completo a prezzo fisso e in 48 ore.
Step 2 — Determina il prezzo corretto
Il prezzo è la leva principale che determina velocità di vendita e ricavo finale. Sparare un prezzo troppo alto significa restare bloccati per mesi; troppo basso significa lasciare soldi sul tavolo.
Tre fonti affidabili da incrociare:
- Banca Dati OMI dell'Agenzia delle Entrate: pubblicata semestralmente, dà il valore medio al m² per zona/tipologia/stato di conservazione. È la base oggettiva da cui partire
- Comparable sui portali principali (Immobiliare.it, Idealista, Subito) — guarda gli annunci venduti (non quelli ancora attivi: i prezzi richiesti sono spesso ottimisti). Strumenti come "valutazione automatica" di Immobiliare.it integrano dati di vendite chiuse
- Perizia di un tecnico: un architetto o geometra può fare una valutazione professionale per €200-400. Particolarmente utile per immobili con caratteristiche particolari (vista, attico, casa indipendente in zone rare)
Errore comune: partire da un prezzo alto "tanto poi tratto al ribasso". I primi 30 giorni dell'annuncio sono quelli con più visibilità — se il prezzo è fuori mercato, ti perdi la finestra di massima esposizione e poi diventa difficile recuperare anche abbassandolo dopo.
Step 3 — Prepara foto e annuncio professionali
Le foto sono il 60% della potenza di un annuncio. Annunci con foto scure, sfocate o con il bagno sporco perdono il 90% dei contatti potenziali, anche se il prezzo è giusto.
Tre regole pratiche:
- Foto in luce naturale, di giorno con tempo sereno
- Ordina e svuota: niente piatti nel lavello, letti rifatti, tavoli sgombri
- Ogni stanza una foto orizzontale, ampia: serve a far percepire lo spazio. Per le foto dei dettagli (cucina, bagno) usa il formato verticale per stare meglio nei feed mobile
Se la casa è vuota e da ristrutturare, valuta servizi di virtual home staging (€100-300): renderizzano la casa arredata digitalmente. Aumentano i contatti in modo significativo.
Per il testo dell'annuncio:
- Titolo concreto e specifico: "Trilocale 85 m² con balcone via Garibaldi, Milano, terzo piano con ascensore" batte "Splendida soluzione luminosa in zona centrale"
- Descrivi i fatti: metratura, piano, esposizione, anno di costruzione, classe energetica, dotazioni (caldaia, infissi, riscaldamento). Niente aggettivi vuoti ("splendido", "incantevole")
- Indica chiaramente se il prezzo è trattabile o no
- Includi sempre la classe energetica (APE) — è obbligatorio per legge nell'annuncio (D.Lgs. 28/2011)
Step 4 — Scegli dove pubblicare
I canali principali per la vendita tra privati in Italia sono:
- Immobiliare.it e Idealista.it: i due grandi portali generalisti. Permettono inserimento da privato (il primo annuncio spesso è gratuito, ma "vetrina" e visibilità prioritaria sono a pagamento)
- Subito.it sezione immobili: ottimo per il traffico locale, molto usato anche da chi cerca casa fuori dai grandi portali
- Marketplace verificati come HouseMatch: piattaforme dove ogni annuncio passa attraverso un check-up documentale prima della pubblicazione. Filtro più rigoroso, ma anche acquirenti più qualificati
Strategia consigliata: pubblica su 2-3 canali contemporaneamente, non solo uno. Tieni traccia di quale ti porta i contatti migliori (non solo i più numerosi).
Step 5 — Gestisci contatti e visite
Quando l'annuncio va online, riceverai contatti. Una parte saranno curiosi, una parte mediatori abusivi (sì, esistono e ti contatteranno), e una parte saranno acquirenti reali.
Domande da fare al telefono prima di concedere una visita (filtro essenziale):
- "Ha già visitato altre case nella zona? Quante?" — Chi cerca seriamente sa cosa c'è sul mercato
- "Ha già il mutuo pre-approvato o liquidità disponibile?" — Acquirenti seri hanno fatto i conti
- "Quale è la tempistica entro cui vorrebbe comprare?" — Chi dice "vediamo, magari tra 6-12 mesi" probabilmente non sta cercando davvero
- "È il primo immobile che visita o ha già fatto altre proposte?" — Per capire serietà ed esperienza
Una visita organizzata ti costa 1-2 ore di tempo. Filtrare al telefono prima ti fa risparmiare interi sabati pomeriggio.
Durante la visita, racconta i fatti, non vendere. Mostra le bollette (consumi reali), il condominio (spese ordinarie e straordinarie), la planimetria. Gli acquirenti seri apprezzano l'onestà più dell'entusiasmo.
Step 6 — Ricevi la proposta d'acquisto
Se la visita va bene, l'acquirente ti farà una proposta d'acquisto in forma scritta. Cosa controllare:
Hai 3 opzioni: accettare, rifiutare, fare contro-proposta. La contro-proposta è una nuova proposta che parte da te (con prezzo, caparra o condizioni diversi) — la palla torna all'altro lato.
Se ti senti insicuro nel valutare le condizioni di una proposta, fai rivedere il documento da un professionista (avvocato, notaio, o servizi specializzati). Una piccola spesa che può evitarti vincoli sbagliati.
Step 7 — Firma il compromesso (preliminare di vendita)
Dopo l'accettazione della proposta, si passa al compromesso (contratto preliminare di vendita). È il contratto che impegna entrambe le parti al rogito futuro.
Punti chiave del compromesso:
- Prezzo, modalità di pagamento, scadenza del rogito: tutto definitivo
- Stato dell'immobile: dichiarazioni del venditore su conformità urbanistica e catastale (questo è il momento in cui le difformità "vengono fuori")
- Registrazione: il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma se si vogliono gli effetti di trascrizione (consigliato per immobili di valore)
- Costi: imposta di registro fissa (€200), imposta di bollo (€16 ogni 4 facciate), eventuali diritti se trascritto
Errore comune: firmare un compromesso scritto dal solo acquirente o dal solo mediatore senza farlo rivedere. Il compromesso ha valore legale: ogni clausola conta. Fallo controllare prima di firmare.
Step 8 — Vai al rogito notarile
Il rogito è l'atto pubblico finale con cui la proprietà si trasferisce. Cosa porti, cosa controlli, quanto costa.
Documenti che il notaio chiederà:
- Tutta la documentazione dello Step 1 (visura, planimetria, APE, atto di provenienza, eventuali sanatorie)
- Codice fiscale e documento di identità delle parti
- Certificato di conformità catastale (lo redige il notaio sulla base della tua documentazione)
- Atti di provenienza dei precedenti proprietari se richiesti (in genere risale fino a 20 anni)
Costi del rogito:
- Onorario del notaio: regolato da tariffario, tipicamente €2.000-3.500 per casa media. È a carico dell'acquirente
- Imposte sul trasferimento: variabili a seconda di prima/seconda casa, dimensione, valore catastale
- Eventuali costi di mutuo (se l'acquirente lo usa)
Tempistiche: dalla firma del compromesso al rogito tipicamente 30-90 giorni, soprattutto se c'è un mutuo da finalizzare.
Un suggerimento: chiedi al notaio di inviarti la bozza dell'atto qualche giorno prima. Leggila con calma, segna ogni cosa che non capisci, e chiedi al notaio di spiegartela in apertura della firma. È il tuo diritto, e il notaio è felice di farlo.
Gli errori più costosi (e come evitarli)
Tre errori che fanno saltare le vendite tra privati o le rendono molto più lunghe del necessario:
- Mettere in vendita senza aver verificato i documenti: il problema viene fuori dopo, in genere quando hai già rifiutato altri acquirenti. Verifica all'inizio, non alla fine
- Sopravvalutare l'immobile: i primi 30 giorni di annuncio sono cruciali per la visibilità. Un prezzo sopra mercato ti brucia la finestra migliore
- Accettare proposte con troppe condizioni sospensive senza valutarle: ti vincoli senza vera certezza che la vendita si concluda. Le condizioni sospensive servono, ma vanno limitate nel tempo e specifiche
Conclusione
Vendere casa da privato è il modo più razionale per chi ha un immobile in regola, ha tempo da dedicare alla vendita, e vuole massimizzare il netto in tasca. La differenza tra una vendita riuscita e una che si trascina per un anno è quasi sempre nella preparazione iniziale: documenti, prezzo realistico, foto curate.
Se ti senti insicuro sui documenti — che è il punto in cui si gioca la maggior parte delle trattative bloccate — il consiglio onesto è di partire da una verifica tecnica professionale. Costa qualche centinaio di euro ma evita rischi che possono pesare migliaia.
Articolo aggiornato a giugno 2026. Le norme citate (D.Lgs. 28/2011 sull'APE, Art. 1385 c.c. sulla caparra confirmatoria, Piano Salva Casa 2024) sono in vigore alla data di pubblicazione. Per situazioni specifiche è sempre consigliato consultare un notaio o un tecnico abilitato.