Comprare e vendere una casa proveniente da donazione: la guida completa
Mettere in vendita o acquistare un appartamento che proviene da un atto di donazione solleva spesso dubbi e timori motivati. Per decenni la presenza di un titolo di provenienza a titolo gratuito ha reso complessa la circolazione degli immobili sul mercato residenziale privato italiano. La preoccupazione principale di chi compra riguarda la possibilità che gli eredi legittimari del donante possano avanzare pretese sulla casa, mentre chi vende rischia di vedere bloccata la trattativa o rifiutata la richiesta di mutuo dell'acquirente.
Negli ultimi anni il quadro normativo ha subito evoluzioni significative dirette a tutelare la sicurezza dei trasferimenti immobiliari e la stabilità delle garanzie ipotecarie. Capire come muoversi tra le pieghe del Codice Civile e le prassi degli istituti di credito permette di affrontare la compravendita in totale serenità. In questa guida analizziamo gli aspetti legali, i requisiti per ottenere il finanziamento bancario e i controlli tecnici indispensabili prima di firmare il contratto preliminare.
La provenienza da donazione e il quadro normativo dell'eredità
La donazione è il contratto con cui una parte arricchisce un'altra per spirito di liberalità, come stabilito dall'articolo 769 del Codice Civile. Nella prassi familiare italiana viene impiegata di frequente dai genitori per anticipare il trasferimento del patrimonio ai figli. Il problema giuridico nasce dal fatto che la legge riserva a determinati familiari stretti, detti eredi legittimari (coniuge, figli e ascendenti), una quota intoccabile del patrimonio del defunto, la cosiddetta quota di legittima.
Quando il donante muore, se la donazione effettuata in vita ha leso la quota spettante a uno degli eredi legittimari, quest'ultimo può esercitare l'azione di riduzione prevista dall'articolo 553 e seguenti del Codice Civile. Storicamente, se il donatario aveva già venduto l'immobile a un terzo acquirente, l'erede legittimario vittorioso poteva promuovere l'azione di restituzione ex articolo 563 del Codice Civile per rientrare in possesso della casa, anche a distanza di anni dal rogito originale.
Prendiamo il caso di un trilocale a Milano in zona Porta Romana, del valore commerciale di 450.000 euro, donato nel 2012 da un genitore a uno solo dei due figli. Se alla morte del genitore l'altro figlio scopre che il proprio diritto di legittima è stato violato e il fratello ha nel frattempo venduto l'immobile a una famiglia terza, in passato il terzo acquirente rischiava di dover restituire l'immobile fisico o versarne il controvalore.
Per mitigare questo fattore di paralisi del mercato, il legislatore aveva originariamente fissato il termine di venti anni dalla trascrizione della donazione, decorso il quale i terzi acquirenti diventavano del tutto al sicuro da eventuali rivendicazioni di restituzione. Tuttavia la presenza di opposizioni stragiudiziali da parte dei familiari poteva sospendere tale termine, mantenendo l'incertezza elevata e ostacolando le compravendite tra privati.
Le novità legislative e la tutela dei terzi acquirenti
Il quadro di riferimento ha visto interventi normativi sostanziali mirati a proteggere gli acquisti a titolo oneroso e a favorire il credito immobiliare. La riforma della disciplina della restituzione dei beni donati (legge 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025) ha smantellato il principio della tracciabilità reale dell'immobile, trasformando la tutela dell'erede legittimario da reale a puramente di credito: per le successioni aperte da quella data l'azione di restituzione verso i terzi acquirenti non è più esperibile, mentre per quelle precedenti i legittimari potevano opporsi solo entro la finestra transitoria chiusa il 18 giugno 2026.
Significa che l'erede danneggiato dalla donazione non può più aggredire direttamente l'immobile acquistato da un terzo di buona fede. La pretesa economica dell'erede legittimario si sposta esclusivamente in capo al donatario, il quale è tenuto a compensare in denaro i coeredi per la quota di legittima lesa. Il diritto di proprietà di chi acquista la casa a prezzo di mercato rimane quindi salvo e inattaccabile.
Un esempio pratico aiuta a chiarire la portata della svolta. Consideriamo un appartamento a Monza, nella zona residenziale di San Biagio, donato nel 2018 e messo sul mercato privato nel 2024 a 280.000 euro. L'acquirente che firma il rogito d'acquisto oggi non deve temere che i parenti del donante si presentino a chiedere le chiavi di casa. L'eventuale disputa ereditaria rimane una questione privata e monetaria tra i membri della famiglia originaria.
Questa evoluzione normativa azzera i rischi di perdita del bene per chi compra senza intermediazione, garantendo la piena continuità dei registri immobiliari. Chi vende una casa ricevuta in donazione non si trova più nella posizione di dover giustificare la bontà del proprio titolo d'acquisto di fronte a un compratore diffidente, a patto che l'intero fascicolo documentale sia formalmente in ordine e privo di vizi pregiudizievoli.
Ottenere un mutuo su un immobile donato: le garanzie richieste dalle banche
Nonostante i chiarimenti legislativi, gli uffici legali delle banche mantengono criteri d'istruttoria attenti prima di deliberare un mutuo ipotecario su un immobile che presenta una donazione nello storico dei passaggi di proprietà. L'istituto di credito vuole essere certo che l'ipoteca di primo grado iscritta a garanzia del finanziamento sia del tutto inoppugnabile.
Nel caso in cui la donazione sia avvenuta da meno di venti anni o il donante sia ancora in vita, alcune banche richiedono tutele integrative per concedere il finanziamento. Tra gli strumenti più diffusi figura la polizza assicurativa donazione safe, un contratto stipulato solitamente dal venditore a favore dell'acquirente e della banca mutuante. La polizza copre l'eventuale danno economico derivante da controversie ereditarie senza bloccare la liquidazione della somma mutuata.
Un'altra strada percorsa frequentemente quando il donante è ancora in vita riguarda la risoluzione consensuale della donazione. Attraverso un nuovo atto notarile, la donazione originale viene sciolta e la proprietà dell'immobile rientra nel patrimonio del donante, che provvede poi a venderla direttamente al terzo acquirente. In alternativa, gli eredi legittimari sconosciuti o noti possono sottoscrivere una formale rinuncia all'azione di riduzione, purché sia già aperta la successione del donante.
Immaginiamo un acquirente che individua un immobile a Milano nel quartiere Lambrate, in vendita a 310.000 euro con richiesta di mutuo pari al 70% del valore. Se l'immobile proviene da una donazione effettuata nel 2019 e il donante è ancora in vita, la banca recepisce l'assenza di rischi sulla garanzia ipotecaria se il fascicolo contiene i documenti corretti. Con una certezza del titolo di provenienza, il perito della banca procede con la valutazione tecnica dell'immobile senza fermare l'istruttoria.
Verifiche urbanistiche, catastali e documentali prima del preliminare
Quando si tratta un immobile proveniente da donazione, i rischi maggiori non risiedono soltanto nel titolo giuridico di provenienza, ma spesso nella regolarità edilizia e urbanistica dell'appartamento. Gli immobili donati all'interno dello stesso nucleo familiare sono stati talvolta oggetto di ristrutturazioni svolte negli anni senza la presentazione delle necessarie pratiche amministrative al Comune.
Il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) e le recenti disposizioni in materia di semplificazione urbanistica impongono la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile, la planimetria depositata in Catasto e le licenze edilizie depositate agli atti comunali. La presenza di tramezzi spostati, la diversa destinazione d'uso di un vano o la chiusura non autorizzata di un balcone rendono l'atto di compravendita nullo se non preventivamente sanati.
Facciamo l'esempio di un quadrilocale a Milano in zona Città Studi, donato dai nonni al nipote. Durante il sopralluogo tecnico emerge che negli anni Novanta è stato ricavato un secondo bagno cieco senza presentare alcuna CILA o variante al progetto edilizio originale del palazzo. Prima di mettere in vendita la casa o accettare una proposta d'acquisto irrevocabile, il proprietario deve presentare una sanatoria edilizia a sanare la difformità e aggiornare la scheda catastale.
Prima di firmare il contratto preliminare (compromesso) è indispensabile raccogliere la seguente documentazione tecnica:
- Atto pubblico di donazione notarile comprensivo di note di trascrizione.
- Certificato di morte del donante, qualora sia già deceduto, per verificare l'apertura della successione.
- Dichiarazione di successione presentata all'Agenzia delle Entrate.
- Titoli abilitativi edilizi (licenza di costruire, concessione, SCIA, CILA, condoni edili).
- Planimetria catastale aggiornata e visura catastale storica per immobile.
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità.
Senza questa radiografia documentale completa, la trattativa diretta tra privati rischia di bloccarsi al momento dei controlli peritali della banca o durante le verifiche istruttorie del notaio rogitante.
Check-list pratica e il ruolo del notaio nella compravendita tra privati
Nelle compravendite dirette tra privati senza l'ausilio di intermediazioni agenziali tradizionali, la gestione rigorosa delle pratiche legali e burocratiche ricade interamente sul venditore e sull'acquirente. Per assicurare un passaggio di proprietà senza ostacoli è utile seguire un iter operativo suddiviso in fasi chiare.
Il primo passo consiste nella ricostruzione del ventennio ipotecario. Si tratta di verificare tutti i passaggi di proprietà dell'immobile nei venti anni precedenti la vendita per escludere la presenza di ipoteche giudiziali, pignoramenti, citazioni o donazioni intermedie non dichiarate. Il notaio incaricato dall'acquirente esegue le visure ipocatastali ed emette una relazione preliminare di continuità delle trascrizioni.
Il secondo passaggio riguarda la definizione degli aspetti economici e delle tempistiche di consegna. Nel contratto preliminare di compravendita occorre specificare chiaramente la natura del titolo di provenienza per donazione e allegare i dettagli delle coperture garanziali o delle autorizzazioni eventualmente necessarie. Se l'acquirente necessita di mutuo, è consigliabile inserire una clausola sospensiva legata all'ottenimento della delibera reddituale e tecnica da parte della banca entro un termine prefissato (solitamente 60 o 90 giorni).
Un caso frequente a Milano riguarda la vendita di un immobile a Bicocca dove la donazione è avvenuta solo due anni prima della compravendita. Seguire la procedura passo-passo consente alle parti di raccogliere subito l'estratto dell'atto di nascita con annotazioni a margine, il certificato dello stato di famiglia del donante al momento del decesso e le dichiarazioni di non opposizione degli eredi, evitando ritardi nella stipula del rogito definitivo.
Per evitare spiacevoli sorprese dell'ultimo minuto, chi vende o chi compra in autonomia ha la possibilità di appoggiarsi a piattaforme dedicate ai servizi tecnici immobiliari. HouseMatch supporta i proprietari privati mettendo a disposizione il Check-up documentale a 499 euro, che comprende la verifica completa di tutti i documenti della casa, la richiesta dell'accesso agli atti amministrativi presso il Comune, il sopralluogo tecnico a domicilio e le foto professionali della proprietà incluse nel pacchetto.
Per chi desidera un supporto dedicato durante le fasi di negoziazione o stipula del contratto, la Consulenza vendita e la Consulenza acquisto sono disponibili a 149 euro ciascuna. Inoltre gli acquirenti beneficiano della navigazione gratuita, del contatto diretto e dell'assistenza di notai convenzionati per il rogito, unita a una garanzia post-rogito gratuita di 12 mesi fino a 5.000 euro a copertura di eventuali difformità edilizie non emerse in precedenza.
Avere la certezza di un fascicolo documentale perfetto elimina ogni freno alla vendita di un immobile donato, permettendo di concludere l'operazione ai migliori valori di mercato e in piena sicurezza legale.