Compromesso vs rogito: differenze, tempi, documenti
Quando una compravendita immobiliare prende forma, due parole entrano nel vocabolario di chi compra e di chi vende: compromesso (o "preliminare di vendita") e rogito. Sono due atti diversi, hanno effetti diversi, e spesso si confondono. Te li chiarisco.
In una frase
- Compromesso = promessa scritta di vendita futura. Le parti si impegnano a fare la vendita, ma la proprietà NON passa ancora.
- Rogito = atto definitivo, fatto davanti al notaio. La proprietà passa effettivamente dal venditore all'acquirente.
Tra i due atti passano in genere 2-4 mesi. È in quel periodo che l'acquirente fa il mutuo, fa le verifiche, raccoglie i documenti, e il venditore libera la casa.
Il compromesso (preliminare di vendita)
Cos'è formalmente
Il compromesso è un contratto preliminare di compravendita, regolato dall'Art. 1351 del Codice Civile. Le parti si impegnano reciprocamente:
- Il venditore promette di vendere a un prezzo concordato, entro una data
- L'acquirente promette di comprare alle stesse condizioni
Però la proprietà non si trasferisce. Quello succederà col rogito.
Cosa contiene il compromesso
Un compromesso ben fatto include:
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è regolata dall'Art. 1385 c.c. ed è di gran lunga la parte più importante del compromesso.
Funziona così:
- L'acquirente versa al venditore una somma (tipicamente 10-15% del prezzo concordato)
- Se l'acquirente non firma il rogito senza giusta causa, perde la caparra
- Se il venditore non firma il rogito senza giusta causa, deve restituire il doppio della caparra
Su una casa da €250.000 con caparra 10% (€25.000):
- Acquirente si tira indietro: perde €25.000
- Venditore si tira indietro: paga €50.000 all'acquirente
Il meccanismo serve a "vincolare" entrambe le parti. È quello che distingue il compromesso da un semplice "stretta di mano" o da una proposta accettata.
Differenza tra caparra confirmatoria e acconto: la caparra è regolata dall'Art. 1385 c.c. (raddoppio in caso di inadempimento). L'acconto è solo un pagamento anticipato sul prezzo, non ha effetto sanzionatorio. Quando vedi un contratto che parla di "acconto" e non di "caparra confirmatoria", verifica con un avvocato : spesso è ambiguo a sfavore dell'acquirente.
Forma del compromesso
Per legge il compromesso può essere fatto in:
- Scrittura privata semplice (le parti firmano un documento)
- Scrittura privata autenticata (un notaio o avvocato autentica le firme)
- Atto pubblico (davanti a notaio)
Quale forma scegliere?
Scrittura privata semplice è la più diffusa, ed è legalmente valida. Il problema è che, in caso di insolvenza di una parte, l'altra deve fare causa per il "rispetto del compromesso" o per restituzione caparra. Lunga e costosa.
Scrittura privata autenticata è più sicura: l'autenticazione delle firme rende l'atto "data certa" e protegge meglio.
Atto pubblico è la forma più forte. Permette anche la trascrizione in Conservatoria dei Registri Immobiliari (Art. 2645-bis c.c.). La trascrizione protegge l'acquirente da ipoteche, pignoramenti o altre trascrizioni che il venditore potrebbe subire nel periodo tra compromesso e rogito.
Quando trascrivere il compromesso? Sempre, se:
- Il venditore ha già altre case, debiti, o ipoteche
- Tra compromesso e rogito passa più di 1-2 mesi
- L'immobile vale molto (€300k+)
Quanto costa il compromesso
- Scrittura privata: gratis (la fanno le parti, anche con un template)
- Scrittura privata autenticata da avvocato: €300-800
- Atto pubblico notarile: €1.000-2.500
- Trascrizione in Conservatoria: imposta di registro 3% + imposta ipotecaria 0,5% + imposta catastale 0,5% del prezzo dichiarato (scomputabili dalle tasse del rogito)
Il rogito
Cos'è formalmente
Il rogito è l'atto pubblico di compravendita, fatto obbligatoriamente davanti a un notaio (Art. 1350 c.c.). Con la firma del rogito:
- La proprietà dell'immobile passa formalmente dal venditore all'acquirente
- L'acquirente paga il saldo del prezzo (al netto della caparra)
- Il mutuo dell'acquirente, se previsto, viene erogato dalla banca al venditore
- Vengono pagati i tributi (imposta di registro o IVA, imposta ipotecaria, catastale, bollo)
Cosa controlla il notaio prima del rogito
Il notaio ha l'obbligo di verificare:
- Titolarità del venditore: che sia veramente proprietario (visura ipotecaria)
- Assenza di gravami non dichiarati: ipoteche, pignoramenti, vincoli
- Conformità catastale: planimetria depositata = stato dei luoghi (Art. 19 c. 14 DL 78/2010)
- Conformità urbanistica: presenza dei titoli edilizi (CILA, SCIA, Permesso di costruire) : anche se la responsabilità ultima è del venditore con la dichiarazione di legittimità urbanistica
Documenti che servono al rogito
Lista standard:
Per il venditore:
- Atto di provenienza (con cui ha acquisito l'immobile)
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale aggiornata (conforme allo stato dei luoghi)
- APE
- Permesso di costruire / SCIA / CILA per eventuali lavori
- Certificato di agibilità (se disponibile)
- Estratti tavolari (per Veneto, Trentino, Friuli)
Per l'acquirente:
- Documento d'identità + codice fiscale
- Atto di matrimonio (se sposato; serve la convenzione patrimoniale)
- Conferma di erogazione del mutuo (dalla banca)
- Eventuale procura speciale se non firma personalmente
I costi del rogito
Sul rogito gravano diversi costi, tutti a carico dell'acquirente:
Esempio casa €250.000 prima casa, valore catastale €120.000:
- Imposta di registro 2% di €120k = €2.400
- Ipotecaria + catastale = €100 totale
- Notaio (medio Milano) = €2.500 + €500 spese vive = €3.000
- Totale costi rogito a carico acquirente: ~€5.500
Più la provvigione dell'agenzia (se c'è).
I tempi tra compromesso e rogito
In media 60-120 giorni. Cosa succede in quel periodo:
Se nei documenti emerge una difformità catastale o urbanistica non risolta, è in questo periodo che parte la corsa contro il tempo per regolarizzare (vedi guida Difformità catastale).
Errori comuni da evitare
Errore 1: saltare il compromesso
Alcuni tentano di andare direttamente al rogito per "risparmiare un passaggio". È un errore: senza compromesso, fino al rogito né venditore né acquirente sono vincolati. Il venditore può vendere a un altro per più; l'acquirente può sparire e tornare indietro.
Errore 2: fare il compromesso senza verificare i documenti
L'acquirente versa €25.000 di caparra e scopre solo dopo che l'immobile ha una difformità catastale grave. A quel punto se si tira indietro perde la caparra; se non se ne tira indietro, deve sanare a sue spese o accettare clausole svantaggiose nel rogito. Le verifiche fatte prima del compromesso evitano questo.
Errore 3: caparra troppo bassa
Se metti caparra al 5% (sotto la media), riduci il vincolo per entrambe le parti. Il venditore può tirarsi indietro pagando solo il doppio del 5% (10%) : se nel frattempo arriva un'offerta migliore al 20% in più, conviene farti causa.
Errore 4: condizioni sospensive vaghe
"Subordinato all'ottenimento del mutuo" è una clausola che va precisata: a che condizioni, entro quale data, con quale banca, per quale importo. Altrimenti il venditore può contestarla.
Il flusso ideale: pre-verifica → compromesso → rogito
Cosa farei io, da architetto e da fondatore di HouseMatch:
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Pre-verifica documentale prima del compromesso: appena la trattativa è seria (~2 settimane di chat e visite), fai una verifica tecnica. Costo €500. Risparmio potenziale: tutto.
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Compromesso scritto bene (preferibilmente da notaio se importo alto): con caparra adeguata, trascrizione, condizioni sospensive precise.
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Periodo 60-90 giorni per mutuo + ultime verifiche.
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col notaio convenzionato che ha già il fascicolo istruttorio pronto.
Su HouseMatch tutta la pre-verifica è inclusa nel Check-up Documentale, e al rogito puoi usare il notaio convenzionato per risparmiare sul suo onorario.
Articolo firmato Niccolò Guizzardi, Architetto. Iscritto all'Albo degli Architetti P.P.C. di Milano n. 21220.
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