Salva Casa: cosa prevede la legge e cosa si può sanare
Salva Casa: cosa prevede la legge e cosa si può sanare
·9 min di lettura·di Redazione HouseMatch
Salva Casa: cosa prevede e cosa si può sanare davvero
Vendere o acquistare un immobile con piccole difformità interne è stato a lungo uno dei principali ostacoli nelle compravendite tra privati. Tramezzi spostati decenni fa senza alcuna comunicazione al Comune, finestre leggermente traslate rispetto al progetto originario o nicchie mai dichiarate rischiano di rallentare la stipula del rogito notarile o l'erogazione del mutuo bancario.
Per superare questo blocco burocratico, il Decreto-Legge 69/2024 (convertito nella Legge 105/2024 e conosciuto come ) ha introdotto modifiche sostanziali al Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001). Capire in dettaglio la portata della norma aiuta chi vende a preparare la documentazione senza sorprese e chi compra a valutare la reale regolarità dell'immobile prima di firmare una proposta.
Decreto Salva Casa
Come funziona il Decreto Salva Casa e cosa stabilisce la normativa
Il provvedimento nasce con un obiettivo preciso: semplificare la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie che affliggono una quota rilevante del patrimonio immobiliare italiano. La legge si concentra esclusivamente sulle irregoarità minori, lasciando inalterata la disciplina punitiva per gli abusi gravi, come le costruzioni prive di titolo abilitativo o gli ampliamenti volumetrici non autorizzati.
La vera novità del testo risiede nel superamento del principio della "doppia conformità" per le parziali difformità. In passato, per regolarizzare un intervento interno bisognava dimostrare che l'opera fosse conforme sia alla normativa edilizia vigente al momento della sua realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione della domanda. Questo criterio rendeva quasi impossibile sanare modifiche risalenti a diversi anni prima.
Il nuovo impianto normativo alleggerisce questo vincolo. Oggi è sufficiente dimostrare che l'intervento rispetti le urbanistiche vigenti al momento della domanda e le prescrizioni edilizie in vigore al momento della realizzazione dell'opera. Per approfondire il confronto con le vecchie norme, è utile leggere la nostra guida su cosa si può sanare con il condono edilizio e sanatoria.
Questa semplificazione agevola i proprietari che intendono mettere sul mercato appartamenti ereditati o acquistati in passato senza la verifica approfondita dello stato legittimo. Il processo si fonda su asseverazioni tecniche redatte da professionisti abilitati (geometri, architetti o ingegneri), i quali devono attestare lo stato reale dell'immobile incrociando i titoli abilitativi depositati in Comune con la situazione di fatto.
Cosa si può sanare con le nuove regole: abusi minori e difformità interne
La norma individua con precisione la tipologia di interventi che rientrano nel perimetro delle sanatorie semplificate, facendo riferimento all'articolo 36-bis inserito nel Testo Unico dell'Edilizia. La casistica più frequente riguarda la rimodulazione degli spazi interni.
Rientrano nella misura lo spostamento di tramezzi non portanti, la diversa distribuzione dei vani principali, l'apertura o lo spostamento di porte interne e la creazione di ripostigli o cabine armadio. Prima dell'entrata in vigore del provvedimento, un muro divisorio spostato di soli venti centimetri in un appartamento degli anni '70 richiedeva iter complessi; ora la procedura per regolarizzare l'immobile appare snella e definita.
Tra gli elementi regolarizzabili o liberamente installabili rientrano:
Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) destinate a chiudere balconi o terrazzi, purché non creino spazi stabilmente abitabili o aumenti di volume.
Le tende da sole, pergotende e strutture ombreggianti leggere fissate alle pareti o al suolo.
Le difformità derivanti da imprecisioni nei rilievi grafici originali allegati ai vecchi permessi di costruire.
I soppalchi e i controsoffitti realizzati all'interno delle altezze utili previste dai regolamenti locali.
Un esempio concreto si riscontra spesso nel quartiere Città Studi a Milano: un quadrilocale degli anni '60 con il bagno ampliato a scapito del corridoio negli anni '90, mai registrato al catasto edilizio urbano nè al catasto comunale. Con il quadro attuale, la planimetria può essere allineata allo stato effettivo presentando una CILA o SCIA in sanatoria e procedendo all'aggiornamento della mappa. Per evitare brutte sorprese sul valore dell'immobile, consulta il nostro approfondimento su difformità catastale: cos'è e quanto costa sistemarla (2026).
La legge interviene anche sui requisiti minimi di abitabilità per i micro-appartamenti. La superficie minima per i mono-locale destinati a una persona scende in determinati contesti da 28 a 20 metri quadri, mentre l'altezza minima interna dei soffitti può essere ridotta fino a 2,40 metri (rispetto ai classici 2,70 metri), a condizione che sia garantita un'adeguata ventilazione ed illuminazione naturale e che vi sia un progetto di ristrutturazione validato.
Tolleranze costruttive ed esecutive: le nuove percentuali per gli immobili
Uno dei capitoli più innovativi del provvedimento riguarda le tolleranze costruttive, disciplinate dall'articolo 34-bis del DPR 380/2001. La legge stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro precisi limiti percentuali.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le percentuali di scostamento consentite variano proporzionalmente in base alla superficie utile dell'appartamento:
Scostamento fino al 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadri.
Scostamento fino al 3% per superfici utili comprese tra 300 e 500 metri quadri.
Scostamento fino al 4% per superfici utili comprese tra 100 e 300 metri quadri.
Scostamento fino al 5% per superfici utili inferiori a 100 metri quadri.
Per capire l'applicazione pratica, consideriamo un appartamento situato nel quartiere Crocetta a Torino, con una superficie dichiarata a progetto di 80 metri quadri. Se la misurazione reale rileva una superficie di 83 metri quadri (uno scostamento del 3,75%), l'immobile rientra pienamente nella tolleranza del 4% prevista per quella fascia di metratura. Di conseguenza, quella differenza non è considerata abuso edilizio e non richiede l'attivazione di alcuna pratica di sanatoria.
Accanto alle tolleranze costruttive figurano le tolleranze esecutive. Si tratta di minime irregolarità geometriche, modifiche alle finiture interne o esterne, collocazione differente di tubature o impianti e ridotte traslazioni delle aperture esterne avvenute durante i lavori originari. Il tecnico abilitato può attestare queste tolleranze direttamente nella dichiarazione dello stato legittimo dell'immobile al momento di una vendita o di una nuova pratica edilizia.
Cambio di destinazione d'uso: procedure semplificate per appartamenti e locali
Il provvedimento rende più fluido il cambio di destinazione d'uso delle singole unità immobiliari, agevolando la trasformazione di spazi non più utilizzati o svalutati. Le maglie della burocrazia si allentano soprattutto per i cambi d'uso "senza opere", cioè quelli che non richiedono interventi edilizi strutturali, ma anche per quelli con opere minori.
La norma distingue tra cambi di destinazione all'interno della stessa categoria funzionale (ad esempio da residenziale ad ufficio) e cambi tra categorie funzionali diverse (da commerciale a residenziale). In entrambi i casi, l'assegnazione della nuova destinazione d'uso all'interno di un singolo appartamento o locale commerciale è sempre ammessa all'interno delle zone urbane consolidate, fatte salve le eventuali limitazioni specifiche indicate dai piani regolatori comunali (PRG).
Prendiamo il caso di un locale al piano terra situato nel quartiere San Salvario a Torino, registrato storicamente come studio privato o ufficio. Con la nuova legge, il proprietario può trasformare lo spazio in abitazione residenziale mediante una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), senza dover reperire standard urbanistici aggiuntivi come nuovi parcheggi pubblici nelle immediate vicinanze, salvo diversa indicazione dell'amministrazione locale.
Questa flessibilità tutela il valore degli immobili collocati in aree centrali o semi-centrali, permettendo ai venditori di riqualificare spazi sfitti ed ai compratori di individuare soluzioni abitative in contesti urbani dinamici. Resta tuttavia fermo l'obbligo di rispettare le norme igienico-sanitarie sulla ventilazione, l'illuminazione e l'altezza dei locali.
Quanto costa sanare una difformità con il Salva Casa e quali sono i tempi
Regolarizzare un immobile applicando le nuove disposizioni comporta voci di costo differenti, legate principalmente alla natura dell'intervento da sanare ed alla sanzione amministrativa richiesta dal Comune.
Il costo complessivo si compone di tre elementi principali:
Sanzione pecuniaria amministrativa: per le pratiche gestite ai sensi dell'articolo 36-bis, la sanzione parte da un importo minimo di 1.032 euro fino a un massimo di 10.328 euro. Nella maggior parte dei casi di lievi difformità interne, l'importo fisso si attesta attorno ai 1.032 euro o al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile calcolato dal tecnico.
Onorario del tecnico professionista: il geometra o l'architetto incaricato deve effettuare i rilievi, accedere agli atti comunali, verificare la conformità e redigere le asseverazioni. I costi per questa consulenza oscillano mediamente tra 1.000 e 3.000 euro a seconda della complessità del fascicolo.
Diritti di segreteria e catastali: le spese vive incassate dal Comune e dall'Agenzia delle Entrate per l'aggiornamento della planimetria variano in media tra 150 e 400 euro.
Per quanto riguarda le tempistiche, la norma introduce il meccanismo del silenzio-assenso per snellire i tempi di attesa. Sulle domande di permesso in sanatoria presentate ai sensi dell'articolo 36-bis, l'amministrazione comunale ha 45 giorni di tempo per pronunciarsi. Se il Comune non notifica un provvedimento di diniego entro tale termine, la richiesta si intende accolta a tutti gli effetti di legge. Per le SCIA in sanatoria, il termine di riscontro si riduce generalmente a 30 giorni.
Domande frequenti sul Decreto Salva Casa
Cos'è l'articolo 36-bis introdotto dal Decreto Salva Casa?
L'articolo 36-bis del DPR 380/2001 disciplina la sanatoria semplificata per le parziali difformità ed i vizi formali. Permette di regolarizzare gli interventi superando la vecchia doppia conformità: è sufficiente la conformità urbanistica attuale e quella edilizia dell'epoca in cui le opere sono state realizzate.
Il Salva Casa si applica anche agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico?
Sì, il testo consente di sanare piccole difformità anche in zone vincolate, a condizione che gli interventi non abbiano creato nuovo volume o superfici utili esterne non autorizzate. In questi casi occorre comunque ottenere il parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo prima della chiusura della pratica.
Serve il consenso del condominio per sanare le vetrate panoramiche (VEPA)?
No, la legge qualifica l'installazione delle vetrate panoramiche amovibili come edilizia libera. Di conseguenza non occorre l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, a patto che la struttura non alteri il decoro architettonico dell'edificio e rispetti il regolamento condominiale contrattuale.
Quanto tempo occorre per ottenere la sanatoria con il silenzio-assenso?
La legge fissa il termine per la formazione del silenzio-assenso in 45 giorni dalla presentazione della domanda completa. Decorso questo lasso di tempo senza richieste di integrazione o dinieghi da parte del Comune, il titolo abilitativo in sanatoria si considera rilasciato.
Come influisce la nuova legge sulla vendita di una casa tra privati?
La norma facilita il rilascio dell'attestazione di stato legittimo indispensabile per la compravendita. Regolarizzando le difformità interne prima del rogito, il venditore protegge la transazione da contestazioni e il buyer acquista un immobile verificato sotto il profilo urbanistico.
Vendere o acquistare casa tra privati richiede trasparenza e sicurezza documentale. Per evitare che piccole imperfezioni edilizie blocchino la trattativa, HouseMatch mette a disposizione il servizio Check-up documentale (€499), che include l'accesso agli atti comunali, la verifica tecnica della regolarità, il sopralluogo sul posto e il servizio fotografico professionale dell'immobile.
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