Rogito come funziona: cosa portare e come prepararsi
Rogito come funziona: cosa portare e come prepararsi
·12 min di lettura·di Redazione HouseMatch
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Rogito come funziona: cosa portare e come prepararsi
La stipula dell'atto pubblico di compravendita rappresenta il momento decisivo nel percorso di compravendita di un immobile. Dopo mesi dedicati alle trattative, alle verifiche urbanistiche e al reperimento della documentazione, venditore e acquirente si ritrovano nello studio del notaio per trasferire ufficialmente la proprietà dell'immobile e saldare il prezzo pattuito.
Per chi affronta questa operazione senza l'intermediazione di una figura agenziale, comprendere con chiarezza la dinamica della seduta notarile riduce le ansie tipiche dell'evento e previene intoppi burocratici dell'ultimo minuto. Piccole dimenticanze, come un documento d'identità scaduto o una delibera condominiale mancante, possono infatti causare il rinvio della firma.
In questa guida viene analizzato ogni dettaglio del giorno dell'atto: dalla preparazione dei documenti originali alla gestione dei pagamenti tracciabili, passando per le verifiche indispensabili sulle difformità edilizie ed eventuali vincoli ipotecari.
Rogito come funziona: lo svolgimento il giorno della firma
La seduta notarile segue un iter formale ben preciso, regolato dalla legge sull'ordinamento del notariato. All'orario concordato, le parti si accomodano nella sala stipule dello studio dove il notaio, dopo aver identificato formalmente i presenti tramite i documenti di riconoscimento, procede alla lettura integrale dell'atto di compravendita.
Durante la lettura, il pubblico ufficiale illustra i passaggi chiave del contratto: i dati catastali dell'immobile, l'indicazione della planimetria depositata, la dichiarazione sulla conformità edilizia ai sensi del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e delle recenti semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa 2024 (DL 69/2024). Viene inoltre data voce agli accordi sul prezzo, alla modalità di pagamento scelta e alle clausole relative alla garanzia per vizi o difformità.
Se l'acquisto avviene tramite mutuo ipotecario, la procedura si sdoppia. In una prima fase si firma il contratto di compravendita con il venditore; subito dopo, il funzionario della banca presenzia alla firma del contratto di mutuo tra la parte acquirente e l'istituto finanziatore. In questa fase il notaio legge le condizioni del finanziamento, l'iscrizione ipotecaria a garanzia del credito e i termini del piano di ammortamento.
Al termine della lettura, il notaio invita le parti a porre eventuali domande o chiedere chiarimenti su passaggi poco chiari. Una volta confermata la correttezza di ogni dato, si passa alla sottoscrizione: firmano prima l'acquirente e il venditore, poi l'eventuale funzionario di banca e infine il notaio stesso, che appone il proprio sigillo ufficiale. Da quel momento l'immobile cambia proprietario. Il notaio provvederà nei giorni successivi alla trascrizione dell'atto nei registri immobiliari e alla voltura catastale.
Nelle transazioni dirette tra privati, la preparazione meticolosa del fascicolo documentale evita che la seduta subisca rallentamenti. HouseMatch affianca chi desidera vendere casa senza agenzia offrendo il Check-up documentale a prezzo fisso (€499), che include l'accesso agli atti urbanistici, la verifica catastale con sopralluogo tecnico e il servizio fotografico professionale, garantendo che ogni documento arrivi sul tavolo del notaio privo di errori.
Rogito cosa portare: i documenti indispensabili per le parti
Per evitare rinvii improvvidi, il giorno della firma occorre presentarsi allo studio notarile con un set completo di documenti originali. La responsabilità della produzione cartacea è suddivisa tra chi vende e chi compra, ma è buona norma che entrambe le parti verifichino con anticipo la completezza del fascicolo trasmesso al notaio nelle settimane precedenti.
Per l'acquirente, l'elenco dei documenti personali e finanziari comprende:
Documento d'identità in corso di validità (carta d'identità o passaporto) e codice fiscale.
Certificato di stato libero o estratto per riassunto dell'atto di matrimonio (con indicazione del regime patrimoniale di separazione o comunione dei beni).
Eventuale copia dell'atto di separazione o divorzio con omologa del tribunale.
Assegni circolari già emessi e intestati al venditore per il saldo prezzo, oppure le ricevute dei bonifici bancari concordati (o del bonifico irrevocabile da parte della banca mutuante).
Copia del contratto preliminare di compravendita registrato e trascritto.
Il venditore deve presentare un set documentale più consistente, incentrato sull'immobile. Per una guida approfondita sui titoli da raccogliere prima di mettere l'immobile sul mercato, puoi consultare la checklist completa dei documenti per comprare casa da privato: i 12 da chiedere. I principali allegati richiesti al venditore il giorno del rogito sono:
Titolo di provenienza dell'immobile (atto di acquisto precedente, dichiarazione di successione con relativa accettazione tacita di eredità, o atto di donazione).
Certificato di Agibilità (o Segnalazione Certificata di Agibilità - SCA) ed Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità redatto da un tecnico abilitato.
Titoli edilizi abilitativi che attestino la regolarità urbanistica dell'immobile (Licenza di costruzione, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire, CILA, SCIA o Condoni Edilizi con relative ricevute di pagamento delle oblazioni).
Planimetria catastale aggiornata conforme allo stato di fatto dei luoghi.
Liberatoria del condominio redatta dall'amministratore pro-tempore, attestante il regolare pagamento delle spese ordinarie e straordinarie delibere fino alla data del rogito.
Copia dei documenti di identità ed estratti di nascita o matrimonio del venditore.
Se nell'operazione sono coinvolte persone giuridiche (ad esempio una società immobiliare che vende a un privato), occorre integrare il fascicolo con la visura camerale aggiornata della società e i delibere dell'organo amministrativo che autorizzano la vendita con l'attribuzione dei relativi poteri di firma.
Rogito chi deve essere presente: soggetti obbligatori e deleghe
La presenza fisica dei soggetti titolari dei diritti reali è la regola generale per la validità dell'atto pubblico. Tuttavia, le norme del Codice Civile prevedono precise modalità di gestione nei casi in cui uno dei soggetti interessati sia impossibilitato a presenziare.
Devono necessariamente presentarsi davanti al notaio l'acquirente (o gli acquirenti, nel caso di cointestazione al 50% tra coniugi o conviventi) e tutti i proprietari dell'immobile da vendere. Ad esempio, se l'appartamento in vendita si trova nel quartiere Isola a Milano ed è intestato a tre fratelli a seguito di successione ereditaria, tutti e tre i fratelli devono presenziare ed apporre la propria firma per trasferire l'intero diritto di proprietà.
Quando una delle parti non può recarsi di persona dal notaio per motivi di salute, residenza all'estero o impegni professionali improgorabili, è possibile ricorrere alla procura speciale. Questo atto, da stipulare prima del rogito di compravendita davanti a un notaio (o presso un consolato italiano se ci si trova all'estero), delega un terzo soggetto a firmare la compravendita in nome e per conto dell'assente. La procura speciale deve contenere in modo circostanziato i dati dell'immobile, l'indicazione precisa del prezzo di vendita e le condizioni di pagamento.
In presenza di un mutuo, partecipa alla firma anche il funzionario incaricato dall'istituto di credito scelto dall'acquirente. Il funzionario ha il compito di verificare la firma del contratto di mutuo, autenticare gli allegati bancari e dare il benestare all'erogazione del capitale finanziato. Se si avvalgono di servizi tecnici o legali di supporto, le parti possono farsi accompagnare da consulenti di fiducia. HouseMatch mette a disposizione degli acquirenti la Consulenza acquisto a prezzo fisso (€149), offrendo il supporto tecnico necessario per analizzare in anticipo le bozze dell'atto trasmesse dal notaio.
Infine, qualora una delle parti non conosca la lingua italiana, la legge Notarile richiede la presenza di un interprete ufficiale nominato ai sensi di legge e la stesura dell'atto in testo bilingue affiancato.
Tempi dal compromesso e modalità di pagamento del saldo
Il lasso temporale che intercorre tra la firma del contratto preliminare (compromesso) e il rogito notarile varia solitamente da 30 a 90 giorni. Questo intervallo è indispensabile per consentire alla banca dell'acquirente di completare la perizia tecnica ed emettere la delibera reddituale, oltre che per permettere al notaio di effettuare le visure ipotecarie e catastali del Ventennio (istruttoria per l'assenza di ipoteche pregiudizievoli, pignoramenti o vincoli). Per una visione completa dell'iter, puoi leggere il nostro approfondimento su compromesso vs rogito: differenze, tempi, documenti.
Se l'immobile richiede interventi di regolarizzazione edilizia pre-atto (come una CILA in sanatoria per uno spostamento di tramezzi non autorizzato), il tempo tra compromesso e rogito può allungarsi fino a 120 giorni. Ad esempio, per la vendita di un immobile ristrutturato nel quartiere San Salvario a Torino dove emerge una difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto, la presentazione delle pratiche sanatorie e l'aggiornamento della mappa richiedono circa un mese di lavoro tecnico prima di poter richiedere la data definitiva al notaio.
Sul fronte dei pagamenti, la normativa antiriciclaggio vieta in modo assoluto l'uso del contante per il saldo della compravendita immobiliare. I metodi ammessi dalla legge sono:
Assegni circolari non trasferibili: emessi dalla banca dell'acquirente prima dell'atto, verificati dal notaio e consegnati a mani del venditore al momento della firma.
Bonifico bancario urgente (SEPA Credit Transfer Instant o bonifico bancario prefissato): con attestazione di irrevocabilità rilasciata dall'istituto di credito prima della stipula.
Deposito del prezzo presso il notaio (Art. 1 comma 63 e ss. Legge 124/2017): l'acquirente versa il saldo prezzo su un conto corrente dedicato tutelato dal notaio. Il notaio svincola le somme a favore del venditore soltanto dopo aver trascritto l'atto nei registri immobiliari e aver verificato l'assenza di iscrizioni pregiudizievoli intermedie.
Nel caso di acquisto mediante mutuo, l'erogazione contestuale garantisce che la banca emetta gli assegni circolari o effettui il bonifico a favore del venditore direttamente in sede di rogito.
Modalità di pagamento
Tempi di accreditamento
Livello di tutela per chi compra
Note pratiche
Assegno circolare
Immediato (consegna fisica)
Medio
Richiede emissione preventiva in filiale
Bonifico irrevocabile
Contestuale alla firma
Medio-Alto
Richiede intesa preventiva con la banca
Deposito prezzo dal notaio
Dopo la trascrizione (3-7 gg)
Massimo
Tutela assoluta da ipoteche intermedie
A cosa fare attenzione durante la lettura e la firma dell'atto
La fase della lettura dell'atto da parte del notaio richiede la massima attenzione da parte delle parti contraenti. Anche se la bozza è stata verificata nei giorni precedenti, la lettura ad alta voce è il momento ultimo per individuare refusi, omissioni o dati inesatti che potrebbero generare contenziosi futuri.
La prima verifica riguarda i dati anagrafici, il codice fiscale e lo stato civile di tutte le parti coinvolte. Errori di battitura nei codici fiscali o nella trascrizione dei dati di nascita impongono rettifiche formali successive con costi aggiuntivi. Subito dopo occorre controllare con precisione i dati identificativi del bene immobile: Foglio, Particella (o Mappale) e Subalterno, oltre alla rendita catastale e alla categoria dell'immobile (es. A/2, A/3).
Un punto critico riguarda la dichiarazione sulle difformità edilizie ed urbanistiche. Il venditore rende una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del DPR 445/2000 attestando che l'immobile è conforme ai titoli abilitativi depositati in Comune. L'acquirente deve accertarsi che sia presente l'attestazione di conformità tra la planimetria catastale presentata e lo stato di fatto dell'immobile.
La tabella sottostante riassume i principali controlli da effettuare prima della sottoscrizione:
Conformità urbanistica e catastale: coincidenza esatta tra lo stato di fatto della casa e i disegni approvati in Comune.
Saldi condominiali: presenza della liberatoria firmata dall'amministratore che confermi l'assenza di arretrati.
Stato degli impianti: indicazione chiara se gli impianti (elettrico, termico, idraulico) siano certificati a norma o se l'acquirente li accetti nello stato in cui si trovano.
Consegna delle chiavi: specificazione formale nell'atto della data esatta di immissione nel possesso dell'immobile.
Se nell'appartamento sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione che godono di detrazioni fiscali (come il Bonus Casa o l'Ecobonus), l'atto deve specificare espressamente se le quote residue di detrazione rimanenti vengono trasferite alla parte acquirente oppure rimangono in capo al venditore. In mancanza di un'esplicita menzione nell'atto, la legge prevede che il beneficio fiscale residuo passi automaticamente all'acquirente.
HouseMatch tutela gli acquirenti coperti dai suoi servizi offrendo una Garanzia post-rogito valida 12 mesi fino a €5.000 per coprire eventuali difformità edilizie o vizi occulti non emersi durante la fase istruttoria, garantendo serenità anche dopo l'avvenuto passaggio di proprietà.
Domande frequenti sul rogito notarile
Cosa succede se il venditore non consegna le chiavi al rogito?
Se le parti non hanno concordato una consegna differita nel contratto preliminare, la mancata consegna delle chiavi contestualmente alla firma configura un inadempimento contrattuale del venditore. In questo caso è possibile inserire nell'atto una penale pecuniaria giornaliera per ogni giorno di ritardo oppure rinviare la stipula del rogito fino al completo sgombero e alla consegna materiale dell'immobile.
Quanto costa l'atto notarile di compravendita e chi lo paga?
L'onorario del notaio e le imposte di registro, ipotecarie e catastali legate alla compravendita sono per legge a carico della parte acquirente, salvo diversi accordi scritti tra le parti. L'importo totale varia in base al valore catastale dell'immobile, all'applicazione delle agevolazioni per la prima casa e alla presenza di un contestuale contratto di mutuo ipotecario.
Si può fare il rogito senza aver prima firmato il compromesso?
Sì, il passaggio dal compromesso non è obbligatorio per legge ed è del tutto lecito procedere direttamente alla stipula del rogito notarile se le parti hanno già raccolto tutta la documentazione necessaria e disponibilità economica. Questa prassi richiede tuttavia che tutte le verifiche edilizie, catastali e ipotecarie siano state completate dal notaio prima dell'appuntamento di firma.
Cosa fare se il giorno del rogito l'immobile presenta danni non previsti?
Se durante il sopralluogo effettuato poche ore prima dell'atto emergono danni recenti (come perdite idrauliche o rotture degli infissi), l'acquirente può chiedere al notaio di sospendere la firma oppure inserire nell'atto una clausola che vincoli il saldo di una quota del prezzo al ripristino dei danni da parte del venditore entro un termine perentorio.
La preparazione adeguata dell'atto di compravendita elimina i rischi legali ed economici che caratterizzano i passaggi di proprietà tra privati. Verificare per tempo i titoli edilizi, la provenienza del bene e la correttezza dei pagamenti permette di affrontare il giorno della firma in totale sicurezza.
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